سقف متفاوت برای اجاره‌بها

جزئیات فرمول پساکرونایی برای تنظیم رابطه مالک و مستاجر در قراردادهای اجاره مسکن، از احتمال وقوع چهار تغییر مهم در اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها خبر می‌دهد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ‌‌‌ طرح نمایندگان برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در حالی اخیرا در کمیسیون عمران مجلس به تصویب رسیده است که محتوای این طرح نشان می‌دهد در صورت تصویب آن، برخی از قراردادهای اجاره مشمول سقف باز افزایش نرخ اجاره خواهند شد. این طرح، چهار تغییر مهم در قراردادهای اجاره مسکن در نظر گرفته است که در صورت تصویب، فرمول تعیین اجاره‌‌‌بها و رابطه بین مالک و موجر در این قراردادها را تغییر خواهد داد.

در حالی که از سه سال قبل و به دنبال شیوع ویروس کرونا، دولت با هدف تنظیم بازار اجاره و حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از مهم‌ترین اقشار آسیب‌‌‌پذیر در جامعه، ‌‌‌مصوبه ضدکرونایی در این بازار را به اجرا درآورد، در صورت تصویب طرح نماینده‌‌‌ها در صحن مجلس، فرمول جدید تعیین اجاره‌‌‌بهای مسکن به عنوان شیوه‌‌‌نامه پساکرونایی در این بازار، جایگزین سقف‌‌‌گذاری فعلی برای نرخ مجاز اجاره‌‌‌بها در شهرها خواهد شد. از سال ۹۹ و همزمان با اوج‌‌‌گیری و شیوع ویروس کرونا، دولت در ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد موجران در شهر تهران تا سقف ۲۵‌درصد، در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰‌هزار نفر تا ۲۰‌درصد و در سایر شهرها تا ۱۵‌درصد مجاز به افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه هستند. طرح جدید و جایگزین در حالی هم‌‌‌اکنون در کمیسیون عمران به تصویب رسیده و در صف تصویب صحن مجلس قرار گرفته است که در صورت تصویب نهایی در صحن، ‌‌‌جایگزین این مصوبه شده و چهار تحول اساسی در رابطه مالک و مستاجر ایجاد خواهد کرد.

الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن یا در دفاتر اسناد رسمی، ‌‌‌تغییر فرمول ومبنای تعیین دستمزد، کمیسیون یا پورسانت مشاوران املاک و واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در قراردادهای اجاره، ‌‌‌ تغییر فرمول سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه و همچنین تعیین سقف باز افزایش اجاره‌‌‌بها برای قراردادهای دو ساله و بیشتر در بازار اجاره چهار تغییر مهمی است که در صورت تصویب طرح نماینده‌‌‌های مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن از این پس مبنای روابط مالک (موجر) و مستاجر قرار خواهد گرفت. در این طرح در حالی فرمول جدید برای تعیین اجاره‌‌‌بها، افزایش مبلغ اجاره در هر سال و همچنین مبنای تعیین دستمزد مشاوران املاک در قراردادهای اجاره مسکن تعیین شده است که در قالب یک ماده، ‌‌‌برای موجرانی که برای اولین بار اقدام به عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره می‌کنند نیز در خصوص نحوه قیمت‌گذاری و تعیین اجاره‌‌‌بها، تعیین‌تکلیف شده است.

جزئیات طرح نماینده‌‌‌ها برای بازار اجاره

بر اساس ماده یک این طرح، ‌‌‌ موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد ‌‌‌رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند. معنای این ماده آن است که در صورت تصویب نهایی این طرح و تبدیل آن به قانون تمامی معاملات اجاره مسکن باید در سامانه رهگیری مسکن یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند.

در این ماده همچنین جرایمی برای تخلف از قانون و عدم‌ثبت قراردادهای اجاره مسکن در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه رهگیری مسکن نیز در نظر گرفته شده است. مطابق با آن، ‌‌‌ چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نشود، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌‌‌شوند.

همچنین موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد نیز مشمول پرداخت جریمه خواهد شد. در این طرح در خصوص جریمه این دسته از موجران آمده است: کل مبالغ دریافتی در نتیجه عقد اجاره (اعم از قرض‌الحسنه ضمن عقد یا اجاره‌بها) به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات موضوع ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود. هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر ۴ برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود. همچنین دعوای تخلیه او علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی بر اساس مجموع اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مندرج در ضمن قرارداد است. بر اساس این طرح همچنین، ‌‌‌رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارائه تسویه مالیاتی بر اساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.

دومین تغییر مهمی که در صورت تصویب نهایی این طرح در صحن مجلس لازم‌‌‌الاجرا خواهد شد مربوط به تغییر فرمول محاسبه و مبنای تعیین کمیسیون دلالان معاملات ملکی است. در تبصره یک از ماده یک این طرح آمده است: تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به وسیله وزارت راه و شهر‌سازی و بر اساس سه معیار مهم تعیین خواهد شد. بر اساس این طرح، معیار اول برای تعیین دستمزد واسطه‌‌‌های ملکی در قراردادهای اجاره مسکن، ‌‌‌تعیین تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است. در تعیین این تعرفه همچنین، ‌‌‌ میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار است و مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین خواهد شد.

در هرحال میزان اجاره‌بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی – حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها- تحت هر عنوان همچون حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود. همچنین بر اساس تبصره شماره ۲ این طرح، ‌‌‌تعرفه دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت تمدید قرارداد اجاره بین طرفین آن ۱۰‌درصد حسب مورد تعرفه و حق‌التحریر اعلامی مراجع ذی ربط برای انعقاد و ثبت قرارداد اجاره خواهد بود. همچنین هرگاه طرفین قرارداد اجاره بدون وساطت دلالان مذکور بخواهند قرارداد خود را تنظیم کرده و صرفا برای درج قرارداد خود در سامانه مشاوران املاک به این مشاوران مراجعه کنند، دریافت مبلغ بیشتر از حکم این تبصره به وسیله دلالان معاملات املاک تخلف بوده و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

به بیان بهتر، بر اساس این ماده از طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، در صورت تصویب این طرح و تبدیل آن به قانون مطابق با مصوبه مجلس، ‌‌‌ دستمزد یا پورسانت یا حق کمیسیون مشاوران املاک و واسطه‌‌‌های ملکی در قراردادهای اجاره، ‌‌‌ با فرمول جدید تعیین خواهد شد. به این معنا که دستمزد آنها از وابستگی به میزان افزایش اجاره‌‌‌بها و همچنین رقم اجاره مستقل شده و این موضوع به معنای قطع وابستگی دستمزد مشاوران املاک در قراردادهای اجاره از مبلغ اجاره‌‌‌بهاست. فرمول جدید تعیین دستمزد و پورسانت واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن، ‌‌‌ بر اساس ضریبی از قیمت منطقه‌‌‌ای یا ارزش معاملاتی واحد‌‌‌های مسکونی تعیین خواهد شد. هم‌‌‌اکنون ارزش معاملاتی املاک مسکونی حدود ۵/ ۱ تا ۲‌درصد از قیمت روز واحدهای مسکونی است.

سقف جدید افزایش اجاره‌‌‌بها

تغییر سوم مربوط به سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در طرح جدید است. در طرح جدید که در صورت تصویب در صحن مجلس جایگرین طرح ضدکرونایی دولت برای بازار اجاره، مصوب سال ۹۹ خواهد شد، ‌‌‌فرمول سقف‌‌‌گذاری برای افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه تغییر خواهد کرد. یعنی میزان رشد شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن اعلامی از سوی بانک مرکزی، جایگزین سقف‌‌‌های ۲۵، ۲۰ و ۱۵‌درصدی مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها خواهد شد.در ماده ۲ این طرح، درباره این تغییر فرمول آمده است: چنانچه در قرارداد اجاره املاک،اجاره‌بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره‌بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت‌های مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آیین دادرسی مدنی افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳)‌‌‌قانون مالیات‌های مستقیم با رعایت مواد (۵۳) و (۵۴) قانون مذکور، در خصوص مبلغ مازاد مشمول افزایش پنجاه‌درصدی (۵۰ درصد) مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.

نکته مهم در این ماده مربوط به ضوابط جدید برای تعیین سقف افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن است. بر اساس این ماده، سقف‌‌‌گذاری جدید برای رقم افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در هر سال، بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن انجام خواهد شد که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود. بنابراین تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن مبنای تعیین سقف برای افزایش اجاره در قراردادهای جدید قرار خواهد گرفت و در صورت تصویب، به طور اتوماتیک سقف‌‌‌های مصوب ستاد ملی مقابله کرونا در خصوص نرخ مجاز افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن، منسوخ خواهد شد.

تفاوت اساسی فرمول جدید

بررسی‌‌‌ها از جزئیات طرح نماینده‌‌‌ها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن از وجود یک تفاوت اساسی در این طرح در مقایسه با فرمول قبلی سقف مجاز افزایش اجاره مسکن در قراردادهای تمدیدی (فرمول ضدکرونایی) خبر می‌دهد. در حالی که در فرمول قبلی، مطابق با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب سال ۹۹، سقف افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای سالانه در شهر تهران ۲۵‌درصد، در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰‌هزار نفر ۲۰‌درصد و در سایر شهرها ۱۵‌درصد تعیین شده بود، ‌‌‌مطابق با طرح جدید، در صورت تصویب و تبدیل طرح به قانون، مبنای افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در هر سال، میزان افزایش شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن اعلامی از سوی بانک مرکزی خواهد بود. در واقع تورم سالانه اجاره‌‌‌بهای مسکن که در گزارش بانک مرکزی در خصوص تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن اعلام می‌شود، مبنای افزایش نرخ اجاره مسکن در قراردادهای جدید خواهد بود. در مصوبه قبلی (مصوبه ضدکرونایی) سقف‌‌‌های مجاز بدون در نظر گرفتن واقعیت تورمی بازار اجاره تعیین شده بود.

در حالی که در دو سال گذشته، سقف افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور به طور متوسط ۲۰‌درصد بوده است اما بر اساس اعلام بانک مرکزی، شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور به طور میانگین، حول وحوش ۵۰‌درصد رشد داشته است که این موضوع به معنای تورم دو برابری اجاره‌‌‌بهای مسکن در مقایسه با سقف تعیین شده برای افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی است. یا به عبارت بهتر، سقف تعیین شده برای افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در دو سال اخیر حدود نصف واقعیت تورمی بازار اجاره در آن سال‌ها بود. اما در صورت تصویب این طرح، تورم بازار اجاره مبنای تعیین سقف افزایش اجاره‌‌‌بها قرار خواهد گرفت. تورم اجاره در سه سال گذشته در سقف‌‌‌گذاری دستوری برای افزایش اجاره‌‌‌بها در قراردادهای جدید لحاظ نمی‌‌‌شد. بر اساس این طرح همچنین، ‌‌‌مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال کنند، در غیر‌این صورت در مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارند.

تکلیف اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های دوساله و بیشتر

اما چهارمین تغییر که تغییر بسیار مهمی در روابط مالک و مستاجر محسوب می‌شود مربوط به تکلیف تعیین شده برای قراردادهای اجاره مسکن دوساله یا با مدت زمان بیشتر است. بر اساس این طرح، قرارداد اجاره برای مدت دوسال و بیشتر مشمول حکم این ماده نخواهد بود. این موضوع به معنای تعیین سقف باز برای افزایش اجاره‌‌‌بها در خصوص قراردادهایی است که برای مدت زمان دو سال و بیشتر در بازار اجاره تنظیم می‌‌‌شوند. در حالی که موجران در قراردادهای یکساله اجاره، ملزم به رعایت سقف تعیین شده به میزان رشد شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن اعلامی از سوی بانک مرکزی هستند، در قراردادهایی که برای مدت زمان دو سال یا بیشتر بین مالک (موجر) و مستاجر تنظیم می‌شود الزامی به رعایت این تکلیف نیست. یعنی موجر و مستاجر می‌توانند رقم اجاره‌‌‌بها را بر اساس توافق، تعیین کرده و آن را به میزانی کمتر یا بیشتر از سقف تعیین شده (تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن بنا بر اعلام بانک مرکزی)، افزایش دهند.

تعیین اجاره عرضه اولی‌‌‌ها

در این طرح همچنین برای آن دسته از واحدهای مسکونی که برای بار اول به بازار اجاره عرضه می‌‌‌شوند نیز تکلیف تعیین شده است. بر این اساس، چنانچه ملک برای بار اول اجاره داده می‌شود یا سابقه اجاره ثبت شده در سال قبل نداشته یا موجر مدعی باشد که اجاره سال قبل وی کمتر از قیمت عادله روز بوده است، حداکثر اجاره قابل تعیین برای آن ملک نمی‌تواند از ۱۰‌درصد متوسط میزان اجاره‌بها در قراردادهای اجاره تنظیمی در آن سال بر اساس مساحت و منطقه مربوط، بیشتر تعیین شود والا مشمول مالیات مذکور خواهد بود. ترجمه این تبصره از طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن این است که چنانچه واحدی برای بار اول به بازار اجاره عرضه می‌شود و مبنای قبلی برای افزایش نرخ اجاره نسبت به اجاره‌‌‌بهای سال قبل برای آن وجود ندارد، مالک این واحد می‌تواند حداکثر ۱۰‌درصد بیش از سقف تعیین شده برای افزایش اجاره‌‌‌بها در آن سال، اقدام به تعیین اجاره‌‌‌بها برای واحد خود کند. این موضوع برای آن دسته از واحدهای مسکونی که مالک یا موجر در سال قبل آن را با اجاره‌‌‌بهای کمتر از عرف به بازار عرضه کرده است نیز صادق است و در این موارد موجر نمی‌تواند بیش از ۱۰‌درصد سقف مجاز، اجاره‌‌‌بها را افزایش دهد.

جایزه موجران قانونمند

در این طرح، برای موجران قانونمند یعنی آن دسته از موجرانی که به تبعیت از قانون (در صورت تصویب طرح) اقدام به ثبت معاملات خود در سامانه رهگیری یا دفاتر اسناد رسمی کرده و همچنین سقف مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها را در قراردادهای خود رعایت کنند، ‌‌‌ مشوق تعیین شده است. در ماده ۳ این طرح در این باره آمده است: موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی یا اقدام به ثبت آن در سامانه الکترونیک ثبت اسناد که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰‌درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد. این ماده برای تشویق موجران به منظور همکاری حداکثری با قانون وبهره‌‌‌مندی آنها از امتیازات ویژه به عنوان جایزه قانونمندی در طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن گنجانده شده است.

منشأ التهاب نرخ اجاره

طرح نماینده‌‌‌ها برای کنترل وساماندهی بازار اجاره مسکن در حالی در روزهای اخیر در کمیسیون عمران به تصویب رسیده ودر نوبت بررسی در صحن برای تصویب قرار گرفته است که این طرح به دنبال افزایش التهاب در بازار اجاره طراحی شده است. جهش اجاره‌‌‌بهای مسکن به‌خصوص در دو سال اخیر به دنبال جهش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید در بازار واحدهای مسکونی و افزایش تعداد مستاجرها (افزایش تقاضای اجاره)، رشد انتظارات تورمی و… فشار اجاره‌‌‌نشینی را مضاعف کرده است. در چنین شرایطی اقدام برای سقف‌‌‌گذاری دستوری بدون توجه به واقعیت تورم اجاره، در کنار محدودیت‌های تعیین شده برای موجران، منجر به کاهش عرضه مسکن به این بازار در دو سال اخیر و در نتیجه فشار مضاعف به مستاجران شد. در واقع سیاست دستوری اعمال شده در بازار اجاره مسکن که از سال ۹۹ اجرا شد اگرچه با هدف کمک به مستاجرها وکاستن از بار اجاره‌‌‌نشینی مصوب و ابلاغ شد اما در نهایت به زیان مستاجران تمام شد. تجارب گذشته نشان می‌دهد هر نوع اقدام دستوری در بازار اجاره مسکن محکوم به شکست خواهد بود.