بیش از ۸ میلیون مستاجر نگران تابستان؛ برنامه دولت برای مستاجران چیست؟

روز گذشته مرکز آمار ایران، جدیدترین گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحد‌های مسکونی خانوار‌های شهری در آخرین فصل سال گذشته را منتشر کرد.

به گزارش تابناک اقتصادی؛ بررسی جزئیات منتشره از سوی مرکز آمار، بیانگر شوک تورمی دیگری بر معیشت مستاجران بود، به گونه‌ای که آمار نشان می‌دهد، در سه ماهه پایانی سال گذشته، شاخص قیمت اجاره بهای واحد‌های مسکونی در مناطق شهری، به عدد ۲۷۹.۷ رسیده که نسبت به فصل قبل، ۶.۴ درصد افزایش داشته است. در این میان، نکته مهمی که از شوک تورمی به گروهی از مستاجران حکایت داشت، افزایش ۵۰.۹ درصدی متوسط اجاره بها برای کل خانوار‌هایی بود که در فصل زمستان ۱۴۰۰، تمدید قرارداد داشته اند. این رقم حدود ۵۱ درصدی در شرایطی است که در پاییز ۱۴۰۰، این میزان افزایش در سطح ۳۹ درصدی قرار داشت و حالا مستاجرانی در سه ماهه پایانی سال قبل، به تمدید قرارداد اقدام کرده اند، با جهش ۵۱ درصدی مواجه بوده اند.

در حالی که مرکز آمار از افزایش ۵۱ درصدی اجاره بها برای خانوار‌هایی که در فصل زمستان ۱۴۰۰، تمدید قرارداد داشته اند، خبر می‌دهد، چندی پیش نیز بانک مرکزی در گزارشی به تغییرات بازار مسکن و اجاره پرداخت.

 

با وجود اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۴۰۰ حدود ۲۴ درصد (۱۶ درصد) کمتر از تورم عمومی کشور است، گزارش بانک مرکزی نشان داد، در بازار اجاره همچنان تنور تورم شعله‌ور بوده و آن‌گونه که آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، در اسفندماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۴۵،۸ درصد و در کل مناطق شهری ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است؛ بنابراین، دو گزارش از نهاد و سازمان معتبر، حکایت از افسارگسیختگی در بازار مسکن و اجاره دارد؛ روندی که در صورت بی توجهی دولتمردان و مسئولان مرتبط، می‌تواند به چالشی بسیار اساسی و جدی در چند هفته آتی تبدیل شود، زیرا در فصل جابجایی ها، نرخ‌های نجومی برای اجاره نشینی بیش از پیش رونمایی خواهد شد و این مستاجران هستند که باید خانه به دوش شوند و با مشکلات بسیاری دست و پنجه نرم کنند.

رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اسفندماه سال گذشته در اظهاراتی گفته بود: حدود ۸ میلیون مستاجر و حدود ۹ میلیون جوان مجرد در کشور داریم که از مشکلات آن‌ها نداشتن مسکن است.

 

در این میان با نزدیک شدن به فصل جابجایی ها، بخش قابل توجهی از مردم با افزایش عجیب نرخ‌های اجاره روبه رو خواهند شد. این چالش حتی صدای نمایندگان مجلس را هم درآورده است.

 در این باره، اسماعیل حسین زهی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با اشاره به وضعیت نامناسب اجاره بهای مسکن در سال جاری گفت: متاسفانه در سال‌های اخیر، شاهد رشد سرسام آور اجاره بها مسکن بودیم. در سال جاری نیز این افزایش‌ها ادامه دار بوده، به حدی که صدای مردم را درآورده است. این موضوع یکی از گلایه‌های جدی اعضای کمیسیون عمران از وزیر راه و شهرسازی بود که در جلسه با وی مطرح کردند.

وی با بیان اینکه اجاره بهای مسکن در خلأ نظارتی متولیان امر، روز به روز در حال افزایش است، اظهار کرد: دولت باید جدی به این موضوع ورود کرده و اجاره رشد افسارگستخه اجاره خانه را ندهد. این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: برخی مسئولان دولتی عنوان می‌کنند که با ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، بازار به تعادل نسبی رسیده و ترمز افزایش قیمت‌ها کشیده خواهد شد؛ اما این موضوع برای بلندمدت مفید و اثربخش است. در حال حاضر بخش عظیمی از جوانان بعد از ازدواج به دنبال اجاره مسکن بوده که با چنین قیمت‌هایی به شدت دچار مشکل هستند. وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید به موضوع گرانی اجاره بها مسکن ورود کنند، اگر از ابتدای سال برنامه‌ای برای کنترل بازار در نظر گرفته نشود تا پایان سال شاهد افزایش چشمگیر اجاره بها خواهیم بود.

در شرایطی که در یکی دو سال گذشته، سیاست حمایتی دولت از مستاجران بر دو محور سقف اجاره بها و تسهیلات ودیعه مسکن، متمرکز بوده است؛ حالا به نظر می‌رسد دولت باید به دنبال راهکار دیگری باشد، زیرا پیش‌تر در بهمن ماه ۱۴۰۰، در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ریاست آیت‌الله دکتر سید ابراهیم رئیسی، گزارش مرکز آمار ایران در مورد تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شد، ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارائه کند.

در هفته‌های پایانی سال گذشته، محمود محمودزاده معاون وزیر راه وشهرسازی گفت: برنامه ریزی شده تا بازار اجاره مسکن با اجرای طرح اجاره داری حرفه‌ای در سال جدید به تعادل برسد. به گفته معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی، پرداخت وام ودیعه مسکن با همکاری بانک مرکزی و همچنین تعیین سقف اجاره با توجه به شرایط کرونایی در سال‌های گذشته، از دیگر برنامه‌هایی است که نقش موثری در کنترل نرخ‌های اجاره دارد. بازار مسکن با استفاده از اقدامات موثر از جمله ساخت ۳۰۰ هزار واحد در قالب طرح اجاره داری حرفه‌ای و همچنین افزایش تولید به سمت آرامش هدایت می‌شود.

باید یادآور شد که وزارت راه و شهرسازی حدود دو سال است، در حال پیگیری تصویب طرح اجاره‌داری حرفه‌ای و حمایت از تولید و عرضه مسکن است. در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، سرمایه‌گذاران می‌توانند در اراضی دولتی اقدام به ساخت و ساز کرده و سپس واحد‌های ساخته شده را با «تعرفه‌های در نظر گرفته شده از سوی وزارت راه و شهرسازی»، به اقشار بدون مسکن، خانه اولی‌ها، زوج‌های جوان و… برای مدت معلوم واگذار کنند.

پیشتر در تابستان سال گذشته، محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با  مهر درباره آخرین وضعیت برنامه این وزارت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای گفته بود: “در بحث اجاره داری حرفه‌ای، چند شاخه کلی در خصوص آن دیده شده است؛ یکی موضوع تأسیس شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای است که بخش خصوصی هستند و کمک‌هایی از دولت دریافت کرده و به همان نسبت که کمک دریافت می‌کنند، قیمت‌های در نظر گرفته شده برای مستأجران، قابلیت کنترل و نرخ گذاری از سوی دولت خواهد داشت. گونه دوم، دستگاه‌هایی مانند شهرداری‌ها و نهاد‌های خدماتی و حمایتی هستند که در این آیین نامه مجاز شمرده شده اند که تعدادی از واحد‌های احداثی را به صورت اجاره‌ای سرمایه گذاری کرده و در اختیار واجدان شرایط قرار دهند.

 

وی خاطرنشان کرد: گونه سومی که در این آیین نامه (در صورت تصویب در هیات دولت) در نظر گرفته شده، افرادی هستند که هم اکنون هم در حال اجاره داری هستند، ولی نه حرفه‌ای، بلکه به صورت سنتی. در این ساختار این افراد می‌توانند از مزایای اجاره داری حرفه‌ای استفاده کنند. تبدیل اجاره داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحد‌های اجاری به بازار شود و از سوی دیگر، امکان نرخ گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند. معاون وزیر راه و شهرسازی درباره معافیت مالیاتی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای افزود: بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان بیش از ۱۵۰ متر مسکن اجاره‌ای در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها، مشمول مالیات می‌شوند؛ در این خصوص مالیات بر اجاره مطرح نیست. در اجاره داری حرفه‌ای، موضوع مالیات بر اجاره لغو شده و این شرکت‌ها معاف از مالیات هستند. به طور کلی در طرح اجاره داری حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی یکی از ابزار‌هایی است که به توسعه این طرح و تشویق به سرمایه گذاری در آن کمک می‌کند. 

در هر صورت به نظر می‌رسد در سال جاری، دولت علاوه بر سیاست اجرای سقف نرخ اجاره همچون دو سال اخیر و همچنین وام ودیعه مسکن، قصد دارد به سمت اجرای سازوکار اجاره داری حرفه‌ای حرکت کند؛ اقداماتی که با توجه به موج رشد نقدینگی و تورم موجود، باید هرچه زودتر از سوی دولت عملیاتی شود، وگرنه اثرگذاری خود را از دست خواهد داد. 

 

در این شرایط، باید به تجربه تلخ گذشته نیز توجه داشت؛ جایی که دو راهکار حمایتی دولت یعنی تعیین سقف نرخ اجاره و وام ودیعه مسکن، هر دو با شکست مواجه شدند و نتیجه مطلوبی حاصل نشد، زیرا همان طور که در گزارشی در تابناک اقتصادی اشاره شده بود، وام اجاره در سال گذشته به دست بسیاری از متقاضیان نرسید و با سنگ اندازی بانک های عامل و سختگیری های بسیار، مستاجران از رسیدن به تسهیلات بانکی محروم شدند و از سوی دیگر، آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار نیز در دو سال اخیر نشان از عدم اجرای تعیین سقف اجاره در معاملات بازار اجاره مسکن حکایت دارد. بنابراین در صورتی که دولت قصد داشته باشد تا این دو راهکار گذشته را برای امسال نیز تمدید کند، بهتر است از تجربیات گذشته و گرفتاری مردم درس بگیرد و با تغییراتی اثرگذار، برای اجرای آن گام بردارد.