تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶

تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶

در این مقاله تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶ را بررسی می کنیم.

مقایسه قانون موجر ومستاجر ۵۶ با ۷۶ به این شرح است:

۱- برابر قانون سال ۵۶ لازم نیست در رابطه استیجاری، انعقاد قرارداد کتبی عادی یا رسمی بوجود آمده باشد

وصرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر بعنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است،

حتی اگر شفاهی هم باشد(ماده ۱) ‌ولی در قانون سال ۷۶ جهت شمول قانون بر رابطه استیجاری

مکتوب شدن قرارداد بصورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است

در غیر اینصورت اجاره مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود (ماده ۱)

۲- در قانون سال ۵۶ هر چند در ماده ۱ پیش‌بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه

وتجارت یا بمنظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال ۶۲ (محل‌های مسکونی)

و مصوبات و دستورالعملهائی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا امکن مشمول قانون سال ۵۶ به محل‌های تجاری محدود شده است،

در قانون سال ۷۶ کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاههای دانشجوئی و ساختمانهای دولتی ونظایر آن مشمول قانون می باشد.(ماده ۱)

۳- ق.م.م ۵۶ شمولش اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می گیرد (ماده ۱)
و ق م.م سال ۷۶ صرفا اماکن و اجاره‌هائی که بعد از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون ۷۶ منعقد

و روابط استیجاری ابتدائا شروع میگرددرا شامل میگردد.(ماده ۱۹)

۴- اماکن مشمول قانون سال ۵۶ صرفا تابع مقررات همان قانون است (قسمت اخیر ماده ۱) – اماکن و موارد مشمول قانون سال ۷۶ علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.

۵- قانون سال ۵۶ دایره شمولش نقاط و شهرها و بخش ‌هائی  مشخص در سراسر کشور بود (شهرها ومحل هائی که در ماده ۳۱ همان قانون تصریح شده ) و در سایر نقاط مقررات عمومی حاکم خواهد بود(ماده ۳۱ قانون)- در قانون سال ۷۶ دایره شمولش محدودیت‌ها و استثنائاتی به لحاظ مکانی وجود ندارد و در سراسر کشور مجری خواهد بود.

۶- در قانون م.م سال ۵۶ در مورد شکل و حتی نوع قرارداد وعنوان عقد وتعداد نسخ وامضاء متعاملین ویا وجود شهود الزامی وجود ندارد – ولی در قانون م.م سال ۷۶ شکل ونحوه نگارش در قراردادهای عادی الزاما تجویز و می‌بایستی قرارداد در نسخه بامضاء طرفین (موجر ومستاجر) برسد علاوه بر آنها ۲ نفر معتمد طرفین هم قرارداد را باید گواهی و امضاء نمایند(ماده ۲) عدم رعایت موارد شکلی مذکور قرارداد را از شمول قانون سال ۷۶ خارج می‌کند.(بند ۵ ماده ۲ آئین نامه قانون۷۶)

۷- در قانون م.م بصرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته وبلکه تخلیه محل از ید مستاجر
تابع تحقق شرایطی خاص بشرح ماده ۱۴ و ۱۵ قانون می‌باشد، – در ق م.م سال ۷۶ بمحض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر ، مورد اجاره تخلیه می‌گردد

(با شرایطی متفاوت در قراردادهای عادی و رسمی ) بشرح مقید در ماده ۳ ق.م.م) (البته ضمن عقد اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است )

۸- در ق.م.م سال ۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست ورسیدگی قضائی ودادرسی به معنای خاص کلمه می باشد.

در ق.م.م سال ۷۶ تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجردر اسناد عادی طبق فرم مخصوص ودر اسناد رسمی ازطریق دفترخانه وبدون نیاز به دادرسی بمعنای خاص کلمه محقق می شود و این حق را باید بزرگترین ویژگی و امتیاز خاص و بی نظیر قانون جدید برای موجر دانست. (ماده ۲ ق وماده ۹ و ۱۰آئین نامه قانون ۷۶).

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که مستأجر به تدریج و در اثر اشتغال خود در محل تجاری و در اثر استمرار فعالیت خود و با جلب مشتریان در ملک پیدا می کند.

قانونگذار با به رسمیت شناختن این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای این حق اعتبار و ارزش مالی قائل شده است و مالک را مکلف به پرداخت این حق به مستأجر نموده است که بعضاً گاهی از قیمت خود ملک بیشتر می شود. جهت کسب اطلاعات بیشتر حقوقی در مورد حق کسب و پیشه و تجارت با کارشناسان ارشد حقوق مشورت نمایید.

اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت اول بار در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۳۹ به کار رفت. لیکن همانطور که فوقاً اشاره شد بیشتر از قانون روابط مالک و مستأجر سال ۱۳۵۶  موکداً به آن پرداخت شد.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶  در خصوص موارد تخلیه و پرداحت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر مقرراتی آمده است. این قانون هم چنین در خصوص تنظیم اجاره نامه، فسخ و تعمیرات حاوی مقرراتی است.

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب :۶۵/۸/۱۵
‌ماده واحده – از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار‌می‌شود. در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف است به اجرای مفاد قانون هستند.

‌قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز پنج‌شنبه پانزدهم آبان ماه یک هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ  ۱۳۶۵/۸/۲۱ به تأیید شورای نگهبان رسیده است.

قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی

ماده ۱- از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره ‏ي کليه ‏ي اماکن اعم از مسکوني، تجاري، محل‏ کسب و پيشه، اماکن آموزشي، خوابگاه‏هاي دانشجويي و ساختمان‏هاي دولتي و نظاير آن که با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‏شود، تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود.

ماده ۲- قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به‏ وسيله‏ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد.

بررسی چند تفاوت دیکر به زبان ساده و کاربردی مهم قانون  ۵۶ و ۷۶

با توجه به قوانین موجر و مستاجر و سال ۵۶ و ۷۶ با ذکر توضیحاتی ارائه میدهیم. امروزه اختلافات میان موجر و مستاجر بطور چشم گیری رو به رشد بوده اما اینکه قرارداد های منعقد شده شامل کدام یک از قوانین سال ۵۶ یا ۷۶ است امری مهم بنظر می رسد.

۱_ اولین موضوع قابل ذکر این است که قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ قرارداد هایی را که قبل از به تصویب رسیدن این قانون منعقد شده را در بر میگرد اما قانون سال ۷۶ فقط قرارداد هایی را شامل می شود که پس از تصویب این قانون منعقد شده اند. حتی اگر قراردادی قبل از این تاریخ تنظیم شود و پس از سال ۷۶ تمدید گردد.

۲_ موضوع دیگر چنانچه قراردادی بخواهد مشمول قانون سال ۷۶ باشد باید مکتوب بوده و شرایط قانونی لازم را داشته باشد، اما طبق قانون  سال ۵۶ حتما نیازی نیست قرارداد کتبی موجود باشد و صرف تراضی طرفین و تصرف مستاجر حتی شفاها دال بر قرارداد می باشد.

۳_ قانون سال ۵۶ با توجه به قوانین بعدی منجمله سال ۶۲ که راجع به محل های مسکونی است عملا محدود به اماکن تجاری شده.

۴_ جالب است بدانید که چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد فقط از قواعد همان قانون پیروی می کند اما قرارداد هایی که قانون سال ۷۶ در بر می گیرد از شرایط مورد توافق طرفین و قانون مدنی هم پیروی می کنند.

۵_ در واقع قانون سال ۵۶ اجازه نداده به طرفین تا قرارداد را طوری تنظیم نمایند که بر خلاف این قانون باشد و از برقراری مقررات این قانون جلوگیری کند. به عنوان مثال اگر در رابطه با اماکن تجاری موجر با مستاجر توافق کند که در پایان قرارداد اجاره مستاجر حق ندارد سرقفلی را از موجر مطالبه کند برای دادگاه  این توافق فاقد ارزش است.

۶_ مورد دیگر اینکه در قانون سال ۵۶ برای اعمال تخلیه باید دادخواست ارائه شود و رسیدگی قضایی صورت پذیرد اما در قانون سال ۷۶ این حق برای موجر در نظر گرفته شده که بدون رسیدگی خاص قضایی دستور تخلیه را بگیرد.