قوی ترین طلسمات+قویترین دعا و طلسم+قوی ترین کتاب طلسم و دعانویسی مطالب مذهبی+طلسم سیاهی و طلاق+طلسم احضار محبت معشوق+دانلود کتاب طلسم محبت و طلاق قوی
این فکر در میان بعضی از مستشاران دیوان کشور از آن جمله مرحوم فاطمی رحمت الله علیه طرفدارانی داشت و حمایت آنان از این فکر در رواج آن بین قضات محاکم بدون تاثیر نبود.در سالهای اول بعد از تصویب قانون فعلی ثبت اسناد نیز وزارت دادگستری بخشنامهء بعنوان محاکم راجع به سند مالکیت صادر نموده که عین آن ذیلا نقل میشود و بنظر میرسد وجود این بخشنامه و طرفداری دستگاه اداری وزارت دادگستری از فکر عدم استماع دعوی در مقابل سند مالکیت هم در پیدا نشدن عقیده مخالف اثر زیاد داشته است و موافقین را تائید نموده است.اینک عین بخشنامه شماره ۳۴۳۲۲:«متحدالمال بعموم محاکم ابلاغ میشود».
شماره ۳۴۳۲۲ متحدالمال بعموم محاکم ابلاغ میشود.از قرار معلوم بعضی از محاکم در مورد املاک ثبت شده که مالک آنرا بدیگری انتقال میدهد یا ثبت بنام اشخاص در دفتر املاک معهذا از فروشنده دعوی غبن می پذیرند نظر باینکه مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک بثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا ارثا باو رسیده و یا کسی را که ملک مزبور باو انتقال گردیده مالک خواهد شناخت و نظر باینکه بموجب مقررات همین ماده پس از ثبت انتقال سند مالکیت مشتری تجدید میگردد و پذیرفتن دعوی غبن علاوه بر اینکه با مالکیت مشتری منافات دارد لطمه بزرگی باعتبار اسناد رسمی و اسناد مالکیت وارد میسازد-لزوما ابلاغ میشود که محاکم عدلیه نباید به هیچ وجه این قبیل دعاوی را بپذیرند وزیر عدلیه».
علت صدور متحد المال مزبور این بود که دعوای غبن بر علیه فروشنده ملکی در محکمه شهرستان تهران قبول و خریدار که بعد از انتقال بواسطه قائم مقامی فروشنده ملک در دفتر املاک بنام او ثبت شده بود استناد به ماده ۲۲ ثبت کرد و برای فروشنده ملک حق ادعای غبن قائل نبوده و عقیده داشت محکمه تخلف از حکم ماده ۲۲ نموده است.وزارت دادگستری و طرفداران فکر شاکی عقیده داشتند که قبول دعاوی بر علیه دارندگان سند مالکیت موجب تزلزل معاملات خواهد گردید و مصلحت جامعه اقتضا دارد اگر هم از اشخاص قلیلی این عقیده،فوت حق میکند در مقابل منافع اکثریت را محفوظ میدارد و اکنون هم با طرفداران این عقیده وقتی مذاکره میشود بیشتر استدلال خود را متکی برعایت مصلحت جامعه میکنند تا به نکات قضائی و منطقی.
اکنون اقتضا دارد اختصارا این مطلب را مورد بحث قرار دهیم و ببینیم آیا قبول دعوای غبن در مورد فوق دارای اشکال قانونی هست یا نیست بنظر نویسنده ابدا اشکالی متصور نیست و محاکمی که تا کنون رأی بر رد دعوای غبن بمناسبت دارا بودن سند مالکیت بوسیله خریدار دادهاند دچار اشتباه شدهاند زیرا ادعای غبن از طرف فروشنده منافاتی با مالکیت خریدار ندارد.در نتیجه عقد بیع مشتری مالک مبیع شده است و چون او در اینصورت مالک است فروشنده خیاری دارد که قانون حق اعمال آنرا باو داده و این خیار در مقابل مالک باید اعمال گردد که بعد از عقد مشتری است و اگر غبن ثابت گردید حق مالکیت نسبت بمال مورد معامله بفروشنده برمیگردد و اگر ثابت نشد مالکیت مشتری استقرار خواهد داشت.
خیار غبن حقی است که بعد از معاملات قانون به متعاملین با شرائط خاصی داده است و هر کسی این حق را بخودی خود بعد از معامله بکیفیت و شروطی که قانون مقرر داشته دارا میشود مگر آنکه حین المعامله آنرا اسقاط نموده باشد.بنابراین در مواردی که این حق اسقاط نشده است هیچ جهتی ندارد که مقررات قانون مدنی در مورد معاملات را در مورد املاکی که در دفتر املاک ثبت شده مجری و معتبر ندانیم-ماده ۲۲ هم به هیچ وجه دلالت ندارد بر اینکه با صدور سند مالکیت کلیه خیارات و حقوقی که بر طبق قانون مدنی برای اشخاص وجود دارد منسوخ و ملغی داشت و اگر چنین منظوری بود مسلما در قانون بایستی تصریح شده باشد.همانطوریکه در ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد صراحت دارد اسنادی که مطابق مادتین ۴۶ و ۴۷ بثبت نرسیده باشد در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد هر گاه مقصود از ماده ۲۲ قانون ثبت این بود دعوائی در مورد اسناد مالکیت مسموع نباشد و یا محاکم را از رسیدگی ممنوع دارد مسلما امری بدین اهمیت را هم قید مینمود.
موضوع قابل توجه این نکته است که در مورد دعوای غبن موافقین نظریه فوق فقط میتوانند معتقد بعدم قبول دعوای فروشنده بر مشتری باشند ولی نمیتوانند بگویند که مشتری هر گاه خواست ادعای غبن کند نمیتواند زیرا فروشنده که سند مالکیت ندارد و سند از او منتقل بمشتری شده است بنابراین بنا بقول موافقین باین نتیجه میرسیم که فروشنده نتواند بر مشتری ادعای غبن کند ولی مشتری بتواند و همین بهترین دلیل است که عقیده موافقین (یعنی طرفداران عدم امکان استماع دعوی در مقابل سند مالکیت)مبنای قضائی و منطقی ندارد و هیچ جهتی که پایه عقلائی داشته باشد برای این تبعیض و ترجیح نمیتوان قائل شد و از ماده ۲۲ به‌هیچ وجه محرومیت یک طرف معامله و حقانیت طرف دیگر استفاده نمیشود.
- دوم-بعد از چندی موارد دیگر باز بمیان آمد که ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد را موضوع بحث قرارداد.کسی بادعای اکراه در معامله عرض حال به محکمه شهرستان تهران داد چون ملک مورد بحث بنام فروشنده قبل از انتقال در دفتر املاک ثبت شده بود و در نتیجه وصول خلاصه معامله باداره ثبت ملک بنام خریدار در دفتر املاک ثبت گردید لذا خریدار باستناد ماده ۲۲ قانون ثبت درخواست رد دعوای مدعی را نمود ولی محکمه شهرستان بدین نحو استدلال نمود که منظور از انتقال در ماده ۲۲ انتقالی است که مطابق قانون صورت گرفته باشد و لذا برای رسیدگی بکیفیت انتقال و تشخیص صحت یا عدم صحت معامله اشکالی وجود ندارد و ماده ۲۲ ناظر بدینگونه موارد نیست و وارد برسیدگی دعوای اکراه شد.
خریدار باداره نظارت وزارت دادگستری بعنوان تخلف از ماده ۲۲ مزبور از قاضی شکایت نمود اداره مزبور شکایت را وارد دانست ادعا نامه صادر کرد و موضوع در محکمه عالی انتظامی مطرح گردید.محکمه عالی انتظامی مرکب از آقایان ذیل:(محمد بروجردی عبده-طباطبائی-آشتیانی) با موافقت آقای دکتر حسن عظیما نماینده دادسرای دیوان کشور رأی ذیل را مبنی بر برائت قاضی صادر نمود که عین رأی از لحاظ اهمیت آن ذیلا نقل میگردد.
«اگر چه استدلال دادگاه در قرار رد ایراد وکیل مدعی علیه دائر بر فرق بین ثبت ملک در دفتر رسمی بنام تقاضا کننده که مالک اول شناخته شده و یا منتقل الیه از نقطه نظر قضائی مخدوش و صحیح نبوده و از حیث قوت و اعتبار فرقی بین آنها نباید گذاشت و لیکن نظر باینکه اعتبار اسناد رسمی طبق ماده ۲۲ قانون ثبت و منع از پذیرفتن دعوائی نسبت به آن وقتی است که ملک مطابق قانون مملکتی در دفتر املاک ثبت شده باشد اما وقتی در دادگاه صلاحیتدار شخص ذینفع مدعی شود که رعایت قانون مدنی در ثبت نشده و آن را معلل به جهتی از جهات نموده و به جهت اثبات آن نیز استناد بدلائل و قرائن و احوالی نموده باشد در این حال قانونی که دادگاه را ممنوع از قبول چنین دعوائی و استنکاف از رسیدگی نموده باشد وجود ندارد و بهر حال مطابق بودن ثبت با قانون و رعایت قوانین موضوعه در آن در جائیکه استناد بدلائلی دعوی عدم مطابقت آنرا با قانون مینماید از وظائف خاصه دادگاه بوده و درست است قبل از اثبات و صدور حکم قطعی از دادگاه رسمی هیچ مقامی حق ندارد که ترتیب اثر باسناد مالکیت نداده و باین قبیل تشبثات سند را از اعتبار قانونی انداخته و سد و مانعی در مقابل کسانیکه دارای اسناد رسمی هستند ایجاد نمایند مع الوصف مجوز قانونی در عدم قبول دعوی راجع به آن بشرح مذکور فوق موجود نیست و بالجمله پذیرفتن دعوی و صدور قرار رجوع به کارشناس در این مورد امری است نظری و تخلف اداری محسوب نمیشود تا مستوجب مجازاتی باشد لذا باتفاق آراء تبرئه میشود»
- سوم- با توجه برأی محکمه عالی انتظامی ضعف استدلال موافقین و در حقیقت بطلان آن بخوبی هویدا میگردد.و با بودن رأی مزبور اقتضا ندارد که بحث تفصیلی دربارهء حمایت نظریه مخالفین شود معذالک اختصارا برای تائید رأی مزبور مقتضی میدانم مطالبی را بنظر خوانندگان برسانم.
- با توجه به مواد قانون ثبت که طرز جریان تقاضای ثبت را بیان میکند معلوم میگردد که ماده ۲۲ فقط ناظر به مواردی است که مطابق قانون جریان ثبت ملک تمام شده باشد و پس از ختم مدت اعتراض ثبت در دفتر املاک میگردد که چنین صورتی نسبت به چنین ملکی بمناسبت رعایت تمام تشریفات قانونی دیگر اعتراضی نمیتوان پذیرفت و کسی که بنام او ثبت شد مالک شناخته میشود.اما در مورد انتقال اگر همین نظر را اتخاذ نمائیم اولا مسلم است که منظور از انتقال انتقالی است که مطابق قانون صورت گرفته باشد و انتقال غیر صحیح از مصادیق انتقال منظور قانون نخواهد بود.ثانیا-لازم می‌آید که هنوز انتقالی واقع نشده و یا در صورت وقوع انتقال فاسد قانون حکم بصحت آن کند و برای انتقال فاسد آثار قانونی قائل گردد که چنین تصوری مبنای عقلائی نمیتواند داشته باشد.
- رجوع به محاکم برای تشخیص حق اشخاص است و اگر بخواهیم این حق را از اشخاص سلب کنیم در برابر قوه اداری حقوق افراد ضامن نخواهد داشت چه صدور سند مالکیت بیش از یک امر اداری نیست و منشاء اعتبار هر سند مالکیتی مطابقت آن با قانون است که در ماده ۲۲ ذکر شده و محکمه عالی انتظامی نیز آنرا از دلائل خود قرار داده است- .لیهذا برای اینکه معلوم گردد صدور سند مالکیت مطابق با قانون است مرجعی باید بتواند آنرا مورد رسیدگی قرار دهد که این مرجع فقط محکمه خواهد بود مثلا اگر سند مالکیتی بر اثر مزائده و حراج قانونی بنام کسی صادر شود در صورتیکه مقررات قانون در مورد مزائده و حراج رعایت نشده باشد یا اداره ثبت اسناد سهم و ارثی را بیش از حق قانونی او در سند مالکیت منظور نماید،لازم است باین قبیل موضوعات بتوان رسیدگی نمود و چون رسیدگی باین قبیل موضوعات محتاج بقضاوت است فقط محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی را دارند و حقوق اشخاص را در مقابل اشتباهات دستگاه های اداری میتوانند حفظ کنند.
- در جریان اجراء ماده ۲۲ بر طبق نظر موافقین اداره ثبت اسناد دچار اشکالات عدیده شد تا بالاخره ناچار گردید که اصلاح ماده ۲۲ را پیشنهاد و لایحه تنظیم کند که در مواردی محاکم بتوانند نسبت بدعاوی مربوط باسناد مالکیت رسیدگی کنند.این لایحه هنوز به مجلس شورای ملی داده نشده ولی مقدمات امر در اداره ثبت اسناد فراهم گردیده است.اینک مستدعی است بمسائل ذیل توجه فرمائید:تاجری متوقف ملک خود را میفروشد با اینکه حق انتقال آنرا ندارد. کسی در اثر مزائده در ثبت اسناد ملکی را مالک میشود در صورتیکه جریان مزائده بر طبق مقررات قانون صورت نگرفته مجنونی ملک خود را میفروشد با آنکه معامله او باطل است.کسی بعنوان وکالت ملکی را میفروشد با اینکه اجازه فروش نداشته.نسبت بملکی که تقاضای ثبت آن شده اعتراض میشود و اداره ثبت اسناد قبل از صدور حکم قطعی سند مالکیت بتقاضا کننده ثبت میدهد.سهم و ارثی در سند مالکیت بیش از سهم قانونی ذکر میشود.کسی بقصد فرار از دین ملک خود را بدیگری میفروشد.ذی قدرتی با تهدید از کسی انتقال ملک میگیرد.معامله شرطی واقع میشود و در خلاصه معامله اشتباها معامله قطعی قید میگردد و در دفتر املاک معامله بنام قطعی ثبت میشود. معامله راجع بدو دانگ واقع و در خلاصه معامله که باداره ثبت فرستاده میشود بیش از آن مقدار قید و در دفتر املاک همین طریق وارد میشود.کسی حق فسخ در سند صلح مال غیر منقول برای خود قائل میشود و در دفتر املاک حق فسخ قید نمیگردد.و در تمام این موارد سند مالکیت بنام شخصی صادر میگردد بنا بعقیده موافقین در تمام این موارد باید محاکم کسی را که سند مالکیت بنام او صادر شده بر خلاف قوانین موجوده مالک بشناسد و از قبول دعوی امتناع نمایند و ماده ۲۲ را باید ناسخ جمیع قوانینی بدانند که برای افراد حقوقی قائل شده است و بنظر بنده بهترین دلیل بطلان عقیده موافقین با توجه باین موارد دانسته میشود زیرا قبول عقیده موافقین نتیجهاش حکم بر عدم رعایت قوانین در مسائل مذکور و مسائل دیگر مشابه آن است در صورتیکه ماده ۲۲ نه صراحت بچنین امری دارد و نه از آن چنین حکمی استنباط میشود و احکام قانون مدنی بقوت و اعتبار خود باقی است.مسائل فوق الذکر تنها من باب مثال ذکر شده بلکه نتیجه مراجعه اینجانب باداره ثبت اسناد است و برای این مسائل پروندههائی وجود دارد که اداره ثبت را دچار محظور نموده که از یکطرف خود را مکلف برعایت عقیده موافقین و از طرف دیگر اجراء این عقیده را در اینگونه موارد بر خلاف قانون و عدالت میداند.با کمال تاسف تا کنون نظریه موافقین غلبه داشته است و در اینگونه موارد محاکم حکم بر خلاف سند مالکیت نداده اند و اگر هم دادهاند در دیوان کشور ابرام نشده است.
- صدور سند مالکیت بنام خریدار جدید یا مستقل الیه عملی است اداری و ثبت ملک در دفتر بخودی خود منشاء حق یا مالکیت نیست بلکه ثبت مزبور اشاره ایست از وقوع معامله یا انتقالی و بنابراین هر گاه اصل معامله و انتقال صحیح نباشد بدیهی است خلاصه آن نیز اعتباری نخواهد داشت علیهذا هیچ جهت قانونی و عقلائی نمیتوان فرض نمود در موردی که نسبت بصحت معامله یا انتقال ایراد میشود از قبیل معامله متوقف یا مجنون یا مکره محکمه نتواند رسیدگی کند.از آنطرف ذکر خلاصه در دفتر املاک را بنا بعقیده موافقین باید مجوز قبول معامله فاسد دانست(در مواردیکه اصل معامله و انتقال فاسد باشد)اما چنین استفاده به هیچ وجه از ماده ۲۲ نمیشود چه معامله فاسد محکوم بفساد است.و مادام که مجوز قبول معامله فاسد بعنوان معامله صحیح در بین نیست آثار فساد از نظر قانون بجای خود باقی خواهد بود.
برای نویسنده استدلال بیشتری در زمینه بطلان نظر موافقین امکان دارد ولی میترسم مقاله طولانی و باعث خستگی خوانندگان گردد و لذا در تائید نظریه خود دو موضوع دیگر را بنظر خوانندگان میرسانم.
اول-قوانین خارجی.چون قانون سابق مدنی آلمان تازهترین و کاملترین قانون مدنی اروپا بشمار میرفت نویسنده بدان مراجعه نموده در آن قانون ماده وجود دارد که بمحاکم حق میدهد در موارد تملک مال غیر منقول ثبت شده در دفتر املاک در اثر عقد فاسد سند مالکیت را معتبر نشناسند و بنابراین موافقت نظریه یکی از کدهای بزرک قانونی عالم با نظریه مخالفین در این مبحث چیزی است که باید مورد توجه ما قرار گیرد.
دوم-دیوان کشور در چند مورد رأی بر بطلان نظریه موافقین داده است:
- در مورد دعوای مرحوم حاج محمد رضا بیات بر خانم تاج الملوک باستناد عدم رعایت مقررات قانونی در امر مزایده در اداره ثبت اسناد و عدم صحت انتقال ملک بوسیله اداره ثبت اسناد بدیگری محاکم شهرستان و استان بمناست صدور سند مالکیت بنام منتقل الیه در نتیجه انتقال اداره ثبت باو دعوی را قابل استماع ندانستند ولی شعبه اول دیوان کشور ماده ۲۲ قانون ثبت را مانع رسیدگی نسبت بقانونی بودن جریان مزائده و انتقال ندانست و حکم محکمه استان را نقض و رسیدگی را به شعبه دیگری ارجاع نمود.
- تاجری متوقف ملک خود را ببانک سپه انتقال داده بود و بالنتیجه سند مالکیت بنام بانک مزبور صادر گردید یکی از طلبکاران بر صحت معامله مزبور ایراد نمود ولی محکمه شهرستان و استان بعنوان ماده ۲۲ قانون ثبت دعوی را بر علیه بانک سپه قابل استماع ندانستند .شعبه اول دیوان کشور حکم مزبور را نقض و ماده ۲۲ را مانع رسیدگی به بطلان معامله تشخیص نداد.
- در خصوص دادخواست فرجامی بانو نصرت حیدری بطرفیت… در تاریخ ۲۰۱۱۱۲ شعبه سوم دیوان کشور حکمی صادر نموده که عین آن نقل میشود«در تاریخ ۱۲ر۱۱ر۱۳۲۰ جلسه رسمی شعبه نامبرده مرکب از آقایان مرقومین تشکیل-آقای عبد الحسین صدری رئیس شبه-آقای محمد لواسانی مستشار-آقای ممقانی مستشار پس از خواندن گزارش آقای لواسانی و قرار قبول دادخواست و ملاحظه نظریه کتبی آقای وثیقی نماینده دادسرای دیوان کشور که مبنی بر استواری حکم فرجام خواسته بوده مشاوره نموده چنین رأی میدهند هر چند سند مالکیت ثبتی که مطابق قانون صادر شده باشد بموجب ماده ۲۲ قانون ثبت قاطع دعوی میباشد ولی این معنی منافی آن نیست که در موارد مشاهده وجود معارض قانونی با سند مالکیت اظهارات و استدلالی که در زمینه بیتاثیری آن میشود مورد بررسی واقع گردد بنابراین لازم بوده است دادگاه تاثیر حکم مورد استناد فرجامخواه را که حاکی از سابقه جریان درخواست ثبت و اعتراض بر آن بوده و نتیجهء حکم مبنی بر مالکیت درخواست کننده ثبت است در نظر گرفته و با خواستن توضیح از اصحاب دعوی و اطلاع بر پرونده ثبتی بوسیله قانونی و کشف حقیقت امر نظر مقتضی اتخاذ کرده باشد از این جهت رسیدگی ناقص است و لذا حکم مورد رسیدگی فرجامی باتفاق آراء شکسته میشود و رسیدگی مجدد به شعبه یک دادگاه شهرستان تهران احاله میگردد»توجه باین حکم صحت نظریه اینجانب را که ماده ۲۲ ناسخ مواد قانون مدنی نیست محرز میدارد زیرا دیوان کشور قبول نموده است که اگر معارض قانونی در مقابل سند مالکیت وجود داشته باشد میتوان نسبت بدان رسیدگی نمود.
نتیجه
عقیده اینجانب این است که وجود سند مالکیت در مورد مال غیر منقول مانع استماع دعاوی راجع بغیر قانونی بودن خود سند مالکیت و غبن و اکراه و دعاوی از آن قبیل و بطلان انتقالات نمیباشد و محاکم مکلفاند اینگونه دعاوی و دعاوی مربوط به مخالفت سند مالکیت با قوانین را بپذیرند و سپس بموجب حکم قطعی محکمه سند مالکیت اصلاح و در دفاتر ثبت گردد و رویه که تا کنون معمول بوده با موازین قضائی و قانونی و منطقی مطابقت نداشته است.
و چون چندین شعبه از شعب دیوان کشور اظهارنظر بر امکان استماع دعوی در مورد اسناد مالکیت داده اند برای تعیین تکلیف حق این است وزارت دادگستری نظریه هیئت عمومی دیوان کشور را خواستار شود و در صورتیکه نظر هیئت عمومی با وجود ماده ۲۲ بر عدم امکان قبول دعاوی در مقابل اسناد مالکیت باشد لازم است ماده قانونی به مجلس شورای ملی پیشنهاد گردد تا به محاکم اجازه رسیدگی بدعاوی مورد بحث داده شود.
ارسلان خلعتبری