جزئیات وام ۴۰ تا ۱۰۰ میلیونی برای اجاره‌نشین‌ها/ آقای وزیر “اجاره‌داری حرفه‌ای” به کجا رسید؟

تابناک اقتصادی: هرچه به تابستان نزدیک می‌شویم، اخبار مرتبط با بازار اجاره نیز داغ‌تر می‌شود؛ در این میان بسیاری از مستاجران نگران افزایش نرخ‌های جدید برای اجاره و یا تمدید آن هستند. در این شرایط، یک راهکار حمایتی به نام وام اجاره، قرار است برای سومین سال، دوباره اجرایی شود.

پرداخت تسهیلات بانکی به مستاجران تحت عنوان وام ودیعه مسکن یا همان وام اجاره که مستاجر در صورت طی کردن هفت خان رستم، وام دریافتی را به موجر بدهد تا بتواند به توافق برسند؛ سیاست دولت روحانی برای حمایت از مستاجران در دوران کرونایی بود که حالا این سیاست به دولت رئیسی نیز رسیده است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در دو سال گذشته، در شرایطی که بسیاری از مردم متقاضی دریافت این تسهیلات بودند، از یک طرف با درب بسته شعب بانکی مواجه شدند و به دلیل سنگ اندازی بسیاری از شعب شبکه بانکی، مستاجران قید گرفتن وام چند ده میلیونی ودیعه مسکن را زدند و از سوی دیگر نیز به دلیل منابع محدود بانکی برای این نوع از تسهیلات، عملا بسیاری از افرادی که در صف انتظار بودند، در نهایت بدون وام ماندند.

آمار‌ها نشان می‌دهد در سال ۹۹ بودجه‌ای که برای این تسهیلات در نظر گرفته شده بود، رقم ۲۰ هزار میلیارد تومانی بود که طبق گفته مدیر وقت اداره اعتبارات بانک مرکزی، به دلیل اینکه تعداد کمی از مستاجران، متقاضی دریافت این وام بودند، عملا رقمی که شبکه بانکی به مستاجران متقاضی وام پرداخت کرد، ۴ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان بود و باقیمانده آن یعنی حدود ۱۵ هزار میلیارد تومان، بدون استفاده ماند و برای سال بعد نیز بر اساس قانون، منتقل نشد.

سال گذشته نیز این حمایت بانکی از مستاجران در دستور قرار گرفت، ولی این بار، رقمی که دولت برای اینکار در نظر گرفت کمتر از سال ۹۹ بود. بر این اساس حسب مصوبات ستاد کرونا در ۲۲ خردادماه ۱۴۰۰، مقرر شد بانک‌ها تا سقف ۱۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ودیعه اجاره مسکن پرداخت شود. اما این بار استقبال متقاضیان بر خلاف سال قبل بود. به گونه‌ای که یک مقام مسئول در بانک مرکزی در گفتگوی اظهار داشت: در حالی که قرار بود ثبت نام متقاضیان بر اساس سقف ۱۰ هزار میلیارد تومانی باشد، اما ثبت نام‌های انجام شده تا سقف ۲۳ هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان یعنی بیش از دو برابر سهمیه‌ای بود که ستاد کرونا در نظر گرفته بود. در نتیجه بسیاری از متقاضیان از دریافت وام ودیعه مسکن محروم شدند.

در این شرایط، بسیاری از مستاجران چشم انتظار تصمیم مسئولان برای سال جدید بودند. تا اینکه ۱۸ اردیبهشت ماه بانک مرکزی بخشنامه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن را به بانک‌های عامل ابلاغ کرد. بر اساس اعلام شد: «تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر ۵ سال، در سقف‌های فردی ۶۰۰، ۴۵۰ و ۳۵۰ میلیون ریال به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهر‌ها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی ۴۰۰ هزار میلیارد ریال در سال ۱۴۰۱) اعطا شود. قابل تأکید است، نحوه معرفی متقاضیان واجد شرایط برای بهره مندی از تسهیلات یاد شده توسط سامانه وزارت راه و شهرسازی خواهد بود؛ لذا مراتب به نحو مقتضی به واحد‌های اجرایی ذی ربط ابلاغ و عملکرد مربوط به این بانک ارسال شود. گفتنی است براساس مصوبه شورای پول و اعتبار نرخ سود تسهیلات فوق الذکر ۱۸ درصد است.».

اما این ابلاغیه چند روزی بیشتر اعتبار نداشت تا اینکه ۲۶ اردیبهشت رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی با یادآوری اینکه در ایام کرونا و در طی دو سال گذشته حدود ۱۴ هزار میلیاردتومان وام ودیعه مسکن به متقاضیان پرداخت شد، افزود: پیشنهاد ما این است که به متقاضیان وام ودیعه مسکن در شهر‌های مختلف ۱۰۰، ۷۰، ۴۰ میلیون تومان تسهیلات ودیعه پرداخت شود که در حال حاضر با ارقام ۶۰، ۴۵ و ۳۵ میلیون تومان موافقت شده است.

سرانجام سوم خردادماه، بانک مرکزی خبر از افزایش مبلغ این وام داد. بر این اساس بانک مرکزی اعلام کرد: «عصر امروز در یکهزار و سیصد و سی و پنجمین جلسه شورای پول و اعتبار، درخواست وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن توسط شبکه بانکی از محل منابع موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن، مطرح شد و مورد بررسی قرار گرفت.

براین اساس شورای پول و اعتبار با اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب این شورا، دوره بازپرداخت حداکثر پنج سال، در سقف‌های ۱۰۰۰، ۷۰۰ و ۴۰۰ میلیون ریال به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهر‌ها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی سالانه ۴۰۰ هزار میلیارد ریال در سال ۱۴۰۱)، موافقت کرد.»

محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص گفت: وام ودیعه مسکن به همه کسانی که فاقد مسکن هستند و از امکانات تسهیلات ودیعه در سال‌های گذشته استفاده نکردند تعلق میگیرد. محمودزاده در خصوص شرایط ثبتنام دریافت تسهیلات ودیعه مسکن اعلام کرد: متقاضیان باید به سامانه طرح‌های حمایتی مسکن بخش مربوط به ودیعه مسکن مراجعه و درخواست و اطلاعات خود را ثبت کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: کسانیکه در سال‌های گذشته وام ودیعه مسکن دریافت کردهاند میتوانند مابهالتفاوت را تقاضا کنند. وی در خصوص بازپرداخت تسهیلات ودیعه مسکن گفت: تسهیلات در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون تومان و در شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۰ میلیون تومان و دوره بازپرداخت ۵ سال است. محمودزاده افزود: به منظور بازپرداخت تسهیلات مسکن دو مدل از سوی وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد شد که فردا بررسی و نتیجه به اطلاع متقاضیان خواهد رسید.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مبلغ اقساط وام ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی ماهانه ۲ میلیون و ۵۳۹ هزار و۳۴۲ تومان است. سود این تسهیلات بیش از ۵۲ میلیون تومان است. یعنی بانک در پایان دوره بازپرداخت بیش از ۱۵۲ میلیون از مستأجر بازپس میگیرد. مبلغ اقساط ماهانه وام ودیعه مسکن ۷۰ میلیون تومانی ماهانه ۱ میلیون و ۷۷۷ هزار و ۵۳۹ تومان است. سود این وام ۳۶ میلیون و ۶۵۲ هزار تومان است. بانک در پایان دوره ۵ ساله ۱۰۶ میلیون و ۶۵۲ هزار تومان باز پس میگیرد. اقساط ماهانه وام ۴۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن مبلغ ۱۰۱ میلیون و ۵۷۳ هزار تومان است. سود این وام ۲۰ میلیون و ۹۴۴ هزار تومان است. بانک در پایان از متقاضی ۶۰ میلیون و۹۴۴ هزار تومان باز پس میگیرد.

در حالی است که روند افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر به طور نسبی بیش از نرخ تورم بوده است، از زمان شیوع ویروس کرونا در کشور، دولت دوازدهم تصمیم گرفت برای کمک به مستاجرانی که با مشکلات اقتصادی دوران کرونا مواجه شده اند، دو راه کار حمایتی را کلید بزند؛ نخست ارائه تسیهلات ودیعه مسکن و دوم تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره بها. در این شرایط، آمار‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ این دو شیوه با رضایت مردم همراه نبوده است. زیرا از یک سو بسیاری از متقاضیان به دلایل مختلف محروم از وام ودیعه شدند و از سوی دیگر، سقف گذاری برای اجاره بها، در اکثر معاملات با شکست مواجه شده است؛ بنابراین مستاجران از این شیوه حمایتی رضایتی نداشته اند.

در این باره، آرا شاوردیان نماینده ارامنه تهران و شمال کشور در مجلس نیز اظهار داشت: ستاد ملی مقابله با کرونا، همزمان با شیوع کوید و افزایش مشکلات اقتصادی مردم، مصوباتی برای حمایت از مستاجران تصویب کرد که بر اساس آن سقفی برای افزایش اجاره بها تعیین شده و موجران اجازه افزایش خارج از عرف کرایه را نداشتند، اما متاسفانه این مصوبه به دلیل نبود نظارت کافی به درستی اجرایی نشد. عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران مجلس عنوان کرد: همچنین با نظر ستاد ملی مقابله با کرونا، وام ودیعه مسکنی برای مستاجران در نظر گرفته شد که آن نیز علی رغم برخی محاسن، به دلیل عدم همکاری بانک‌ها و سخت گیری در دریافت تضامین، متقاضیان را با چالش‎های گوناگونی رو برو کرد؛ لذا بنده معتقدم بهترین قانون هم اگر به درستی و باحساسیت اجرایی نشود، کارایی لازم را نخواهد داشت.

 

حال در این میان نمایندگان مجلس شورای اسلامی نیز ۲۸ اردیبهشت با دو فوریت بررسی «طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی» موافقت کردند.

عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی اول خردادماه در گفتگو با ایسنا ضمن تشریح جلسه امروز کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، بیان کرد: جمعی از نمایندگان مجلس طرحی را به منظور کنترل و ساماندهی قیمت اجاره بهای مسکن تهیه کردند و درخواست بررسی این طرح به صورت دوفوریت نیز در صحن مجلس به تصویب رسید. در جلسه امروز کمیسیون نیز کلیات این طرح با حضور مسئولان مربوطه و کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس مورد بررسی قرار گرفت. وی در ادامه اظهار کرد: پس از استماع نظرات موافقان و مخالفان این طرح در نهایت اکثریت اعضای کمیسیون با کلیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی موافقت کردند. ایراداتی به جزئیات این طرح وارد است که با حضور کارشناسان در جلسات آتی کمیسیون مورد بررسی قرار خواهد گرفت و سپس جهت بررسی در صحن مجلس به هیات رئیسه ارجاع خواهد شد.

اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در این باره گفت: متأسفانه تا کنون اقدامی برای اجرای قانون اجاره داری حرف‌های صورت نگرفته است. مبنای قانون این بود که شرکت‌هایی مسکن را فقط با هدف اجاره دادن بسازند. وزارت راه و شهرسازی این قانون را اجرایی نکرده است و علاوه بر آن، قانون‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های خالی، بیمه مسکن و… نیز وجود دارد که در شورای عالی مسکن، باید در نظر گرفته شود.

عضو کمیسیون عمران مجلس در خصوص طرحی که قرار است در مجلس بررسی و تصویب شود گفت: در این طرح افراد باید اجاره نامه خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و این موضوع نکته مهم و اصل این طرح جدید است. با این کار، اطلاعات مسکن خانوار‌های کل کشور به دست میآید. برای افرادی که در سامانه اطلاعات را ثبت میکنند، حمایت‌هایی مثل ۵۰ درصد تخفیف عوارض نوسازی و مالیاتی، وام نوسازی با سود کم و اقساط بلندمدت و همچنین قرار گرفتن در اولویت وام دهی در نظر گرفته خواهد شد و کسانی هم که از ثبت اطلاعات در سامانه سر باز زنند باید ضرر و زیان بپردازند.

شاکری در خصوص ضمانت‌های اجرایی این طرح گفت: در این طرح بنگاهدار در صورت عدم ثبت اطلاعات در سامانه، برای بار اول باید جریمه بدهد و یک سال هم محرومیت از کسب خواهد داشت و برای بار دوم، محرومیت دائم از کسب شامل چنین املاکی میشود. وی افزود: در مورد صاحبخانه هم، دیگر نمیتواند به راحتی مستاجر را تخلیه کند؛ زیرا دادگاه به اطلاعات ثبت شده در سامانه رجوع میکند. امیدواریم این طرح بتواند ۶۰ تا ۷۰ درصد بازار اجاره را کنترل کند.

علی خضریان سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس با اشاره به تصویب دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در جلسه امروز مجلس گفت: یکی از مشکلات اساسی مردم به ویژه در موارد بروز بحران‌های اقتصادی رشد افسار گسیخته نرخ اجاره بهای واحد‌های مسکونی است و بخش قابل توجهی از هزینه‌های خانوار‌ها به این موضوع اختصاص پیدا می‌کند. وصول اجاره بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی توسط آنان محسوب می‌شود و حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی این موضوع، مبادرت به اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی کند تا به این ترتیب موجران به اخذ اجاره بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره بهای غیرمتعارف بر حذر داشته شوند.

سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس در ادامه اظهار کرد: براساس طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی، آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده و میزان اجاره بهای آن‌ها به میزان افزایش شاخص سالانه کالا‌ها اعلامی از سوی بانک مرکزی باشد، می‌توانند از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از سایر داوطلبان بهره‌مند شوند و عوارض و مالیات وصولی از آن‌ها کاهش می‌یابد.

نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس گفت: در نقطه مقابل نیز موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به میزان بیش از شاخص‌ها افزایش دهند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف خواهند شد. براین اساس می‌توان راهکاری در نظر گرفت تا بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی و با تنظیم گری و سیاست گذاری افراد به تعیین اجاره بهای متعارف سوق داد، همچنین با پیش بینی برخی سازوکار‌های غیرکیفری ضمانت اجرا‌های مناسبی برای الزام موجرین به ثبت قرارداد خود در سامانه‌های مربوط پیش بینی شد که این سازوکار‌ها می‌تواند از جهت تعزیر پیش بینی شود. 

 

در هر صورت با توجه به صحبت‌های مطرح شده توسط نمایندگان بایستی در هفته‌های آتی منتظر مصوبات جدید برای حمایت از مستاجران باشیم. هرچند تا به امروز، اقدام دولت برای تخصیص وام ودیعه مسکن و همچنین تعیین سقف، دو راه کاری است که مطرح شده است. این در حالی است که طبق رویه گذشته، مهم‌ترین مشکل متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن، موانع و کارشکنی‌های سلیقه‌ای در شعب بانکی است. بانک هایی که مطابق با جدول زیر، بایستی تسهیلات مذکور را به متقاضیان پرداخت کنند.

 

چالشی که بایستی با درس گرفتن از گذشته، برای آن چاره‌ای اندیشیده شود تا در این روز‌های سخت اقتصادی و معیشتی، شبکه بانکی در راستای تسهیل این مساله گام بردارد و نه ایجاد مانع! بنابراین اگر باشد طرح اعطای وام اجاره اثرگذاری مطلوبی داشته باشد، لازمه آن، همکاری تمام قد نظام بانکی با مردم است.

 

از سوی از مسئولان وزارت راه و شهرسازی انتظار می‌رود که هرچه زودتر اجرای قانون اجاره داری حرف‌های را در دستور کار قرار دهد. قانونی که تابستان سال گذشته، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفتگو با مهر درباره آخرین وضعیت برنامه این وزارت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای گفته بود: در بحث اجاره داری حرفه‌ای، چند شاخه کلی در خصوص آن دیده شده است؛ یکی موضوع تأسیس شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای است که بخش خصوصی هستند و کمک‌هایی از دولت دریافت کرده و به همان نسبت که کمک دریافت می‌کنند، قیمت‌های در نظر گرفته شده برای مستأجران، قابلیت کنترل و نرخ گذاری از سوی دولت خواهد داشت. گونه دوم، دستگاه‌هایی مانند شهرداری‌ها و نهاد‌های خدماتی و حمایتی هستند که در این آیین نامه مجاز شمرده شده اند که تعدادی از واحد‌های احداثی را به صورت اجاره‌ای سرمایه گذاری کرده و در اختیار واجدان شرایط قرار دهند. گونه سومی که در این آیین نامه (در صورت تصویب در هیات دولت) در نظر گرفته شده، افرادی هستند که هم اکنون هم در حال اجاره داری هستند، ولی نه حرفه‌ای، بلکه به صورت سنتی. در این ساختار این افراد می‌توانند از مزایای اجاره داری حرفه‌ای استفاده کنند. تبدیل اجاره داری سنتی به حرفه‌ای می‌تواند منجر به افزایش واحد‌های اجاری به بازار شود و از سوی دیگر، امکان نرخ گذاری و کنترل بازار اجاره را فراهم می‌کند.