آشنایی با پرداخت مساله معوض در عقب نشینی ملک به دستور شهرداری

بسیاری از مالکان تصور می‌کنند در هنگام مواجهه با دستور شهرداری در خصوص عقب نشینی در زمان اخذ پروانه تخریب و نوسازی، مکلفند متراژ مشمول عقب نشینی را رایگان واگذار کنند، در حالی که شهرداری‌ها طبق قانون موظف به پرداخت خسارات وارده به اشخاص و پرداخت معوض هستند.

در بسیاری از مواقع، مالکان هنگام اخذ پروانه تخریب و نوسازی، با دستور شهرداری، مبنی بر عقب نشینی مواجه می شوند و با این تصور که برای صدور پروانه، مکلف به واگذاری رایگان متراژی که مشمول عقب نشینی شده، هستند، هیچ گاه تصور دریافت معوض یا ارزش متراژی که عقب نشینی شده است را ندارند.

در اینجا این پرسش مطرح می شود که چرا مالک باید عقب نشینی کند و قسمتی از ملکش تبدیل به گذر عمومی شود و آیا شهرداری بابت این عقب نشینی باید مبلغی به مالک پرداخت کند؟

توضیح اینکه؛ شهرداری‌ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری از موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید یا بخشی از آن در محدوده طرح باشد و مساله عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

​​​​​​​بعضا دیده شده که شهرداری ها هنگام صدور پروانه تخریب و نوسازی بدون لحاظ حقوق اشخاص و هنگام صدور دستور نقشه، حقوق مالکانه اشخاص را نادیده گرفته و مالکان هم با تصور اینکه این عقب نشینی، بهای دریافت مجوز تخریب و نوسازی است، مطالبات خود را در این خصوص مطرح نمی‌کنند؛ حال آن که بر اساس نظریه شورای نگهبان «حکم به عقب نشینی به طور رایگان بر خلاف موازین شرع اعلام شده است» و شهرداری‌ها طبق قانون موظف به پرداخت خسارات وارده به اشخاص و پرداخت معوض هستند. این معوض می تواند در قالب پرداخت بهای روز ملک باشد یا در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد. برای برخی املاک نیز تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

حال چنانچه مالک بدون دریافت هرگونه معوض عقب نشینی کرده و قسمتی از ملکش را در اختیار شهرداری قرار داده و حتی سند ملک نیز اصلاح شده باشد، اصلاح سند رسمی مالکیت توسط مالک بدون دریافت ارزش ملک، دلیلی بر اعراض مالک از حق خود نیست. در این راستا نیز رای هیات عمومی از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ با این مضمون که ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت در مقام ثبت وضعیت واقعی ملک است که بعد از اصلاحات حاصل شده و مانع ادعای صاحب ملک در خصوص غرامت وارده و مطالبه بهای آن قسمت از ملک که به وسیله اصلاحات از مالکیت وی منتزع شده، نیست.

بنابراین حتی اگر مالک بعد از عقب نشینی نسبت به اصلاح سند اقدام کرده و آن متراژی که مشمول عقب نشینی قرار گرفته است، از سند وی کسر شده باشد، باز هم امکان مطالبه بهای ملکش که در اثر طرح تفصیلی عقب نشینی کرده است، دارد.

مریم حیدری، وکیل پایه یک دادگستری